Các chuyên gia dự đoán doanh số bán nhà ở giảm 30% vào năm 2022

Thị trường nhà mới ở Las Vegas dự kiến ​​​​sẽ giảm 30% doanh thu ròng trong năm nay so với năm 2021 khi những con số cuối cùng được công bố vào cuối tháng 1, nhưng các nhà xây dựng hy vọng dân số tăng sẽ thúc đẩy thị trường ngay cả khi tỷ lệ thế chấp vẫn tăng hiện nay.

Một khởi đầu mạnh mẽ cho năm 2022 đã bị chặn lại bởi lãi suất tăng vào mùa xuân khi Cục Dự trữ Liên bang chuyển sang chống lạm phát bằng cách làm giảm nhu cầu của người tiêu dùng.

Có 12.902 lượt bán ròng (doanh số trừ đi số lượt hủy) vào năm 2021, theo Nghiên cứu các nhà xây dựng có trụ sở tại Las Vegas. Đó là mức cao nhất kể từ cuộc suy thoái nhà ở của cuộc Đại suy thoái và có sự lạc quan rằng năm 2022 sẽ còn lớn hơn thế cho đến khi Fed hành động.

Chủ tịch Nghiên cứu Nhà xây dựng Andrew Smith dự đoán mức giảm doanh thu ròng có thể là khoảng 30 phần trăm, điều này sẽ khiến con số cuối cùng chỉ hơn 9.000. Đã có 11.059 doanh thu ròng vào năm 2020 khi doanh số bán hàng tăng vọt sau giai đoạn đầu chững lại khi bắt đầu đại dịch.

Khi con số cuối năm cuối cùng được tính vào tháng 1, Smith dự đoán con số năm 2022 sẽ giảm từ 2% xuống 3% so với năm 2021 khi có 12.140. Đã có 10.506 lượt đóng cửa vào năm 2020 và Smith cho biết họ sẽ tăng 15% so với mốc đó.

Smith cho biết trong một cuộc phỏng vấn: “Tôi nghĩ mọi người đều biết rằng mọi thứ đã chậm lại khá nhiều so với mức vốn có của chúng trong vài năm qua. “Điều quan trọng cần ghi nhớ là cách mọi thứ diễn ra sau đó là bất thường ở phía bên kia của quang phổ.”

ngày 3 tháng 7 là dấu hiệu gì

Smith cho biết việc Cục Dự trữ Liên bang điều chỉnh lãi suất nhanh và mạnh như thế nào đã khiến nhiều người ngạc nhiên. Ông nói thêm, nếu giá không tăng nhiều như trước đây, thì vẫn sẽ có thêm nhiều căn nhà mới được bán.

Lãi suất thế chấp cố định 30 năm dao động quanh mức 3% từ đầu năm 2022 và vượt qua mức 7% vào tháng 11. Họ đã giảm xuống còn 6,5% vào cuối tháng 12.

Smith cho biết trong bản tin gửi tới ngành xây dựng tuần này rằng đợt tăng lãi suất mới nhất tạo ra một đám mây đen khác che phủ triển vọng vốn đã u ám trong năm mới.

Smith cho biết: “Hiệp hội các nhà xây dựng nhà ở quốc gia tuyên bố rằng nhu cầu về nhà ở mới sẽ khó khăn trong nửa đầu năm 2023 và giá sẽ tiếp tục tăng cho đến năm 2024. “Nói như vậy, Redfin đang báo cáo rằng Las Vegas vẫn giữ vị trí số 2 trong nước về dòng vốn ròng.”

Giá trung bình cho những ngôi nhà dành cho một gia đình mới được bán trong tháng 11 là 2,923, cao hơn khoảng 9,16% so với tháng 11 năm 2021 nhưng giảm so với mức 2,961 của tháng Mười. Mức giá đó cao hơn 12,9% so với tháng 10 năm 2021.

Smith cho biết ông hy vọng giá sẽ giảm, nhưng đó sẽ không phải là một đợt giảm lớn và 'chỉ là một sự điều chỉnh nhỏ' và cân bằng các sản phẩm đã bị định giá quá cao trong vài năm qua.

Smith cho biết: “Hầu hết những người có vị trí cao trong các công ty xây dựng địa phương đều ở vào khoảng giữa những năm 2000 (khi vụ sập nhà xảy ra)”. “Họ không mù quáng khi nói đến suy thoái kinh tế, và họ biết điều gì đã xảy ra trước đó và không muốn thấy nó xảy ra lần nữa.”

Smith cho biết họ đang làm rất tốt việc tránh tình trạng “tay nghề nhất thời” cũng như giảm giá quá nhiều và quá nhanh. Ông nói, các nhà xây dựng đã tập trung nhiều hơn vào việc duy trì tốc độ bán hàng trong những năm 2000 và nhanh chóng giảm giá để làm như vậy.

Smith nói: “Mặc dù tỷ lệ có hơi bất ngờ, nhưng tất cả chúng tôi đều biết điều đó sẽ xảy ra. “Chúng tôi không nghĩ rằng nó sẽ diễn ra nhanh chóng như vậy, nhưng đã có dự đoán rằng vào cuối năm nay mọi thứ sẽ chậm lại.”

Smith cho biết, các nhà xây dựng hiểu rằng chu kỳ đang thay đổi và họ sẽ phải chấp nhận tỷ lệ bán hàng thấp hơn và việc giảm giá để theo kịp số lượng bán ra không phải là lợi ích tốt nhất của họ cũng như đối với ngành.

Smith cho biết: “Giá cả là một vấn đề nóng hổi trên thị trường hiện nay, vì chúng đã như vậy kể từ khi đại dịch bùng phát. Tuy nhiên, trong vài tháng qua, cuộc trò chuyện đã thay đổi từ mức giá cao đã tăng đến mức nào và mức độ giảm nhanh như thế nào.

Home Builders Research đã trích dẫn năm công ty xây dựng đã giảm giá cơ bản trong tháng 11 kể từ khi đạt đỉnh vào tháng Năm.

■ Taylor Morrison đã giảm 21 phần trăm từ 3,564 xuống còn 7,382.

■ Storybook Homes đã giảm 9 phần trăm từ 6,395 xuống còn 3,227.

■ Beazer Homes giảm 9 phần trăm từ 7,882 xuống còn 6,414.

■ Richmond American giảm 7 phần trăm xuống 5,622 còn 9,077.

■ KB Home giảm 6 phần trăm từ 7,857 xuống còn 0,677.

Smith cho biết trong bản tin của mình: “Sự sụt giảm 21% trong giá chào bán cơ sở trung bình của Taylor Morrison chắc chắn đã thu hút sự chú ý của chúng tôi. “Chúng tôi nghĩ rằng có lẽ họ đã có một sự thay đổi đáng kể về quy mô của các sản phẩm có sẵn trong khoảng thời gian đó nhưng thực tế không phải vậy. Diện tích trung bình của các sản phẩm có sẵn là, và vẫn còn, khoảng 2.100 feet vuông. Tuy nhiên, nhìn chung, chúng tôi thấy rằng các nhà xây dựng trong nước đã hạn chế giảm giá chào bán cơ sở trong nửa cuối năm. Họ chỉ giảm trung bình 4% so với mức cao nhất bằng cách sử dụng các ưu đãi và tỷ lệ mua xuống để lôi kéo người mua.

Smiths cho biết trong một cuộc phỏng vấn rằng giá của thị trường nhà ở cao vào tháng 1 năm 2022, vì vậy vào tháng 1 năm 2023, giá sẽ giảm đáng kể so với trước.

Smith nói: “Vào thời điểm giữa và cuối năm nay, so với năm nay, tôi nghĩ nó sẽ là 10% hoặc hơn hoặc thậm chí ít hơn thế. “Tôi nghĩ nhìn chung họ sẽ khá ổn định. Nếu mọi thứ được cải thiện vào giữa hoặc cuối năm tới, chúng ta có thể bắt đầu thấy chúng tăng lên một chút.”

Smith cho biết tất cả các yếu tố khác ảnh hưởng đến khả năng chi trả trên thị trường vẫn còn. Ông nói, mọi người tiếp tục chuyển đến Las Vegas và nhu cầu của người mua vẫn ở đó.

Smith nói: “Điều khiến người mua đứng ngoài cuộc là lãi suất. “Nếu điều đó được cải thiện, tất cả các yếu tố khác vẫn còn đó, chưa kể sẽ có một tình trạng tồn kho khác kể từ khi họ cắt giảm sản xuất ngay bây giờ. Nếu doanh số bán hàng bắt đầu tăng trở lại vào năm tới, họ sẽ phải vật lộn để có hàng tồn kho để lấp đầy chỗ đó. Tôi sẽ không ngạc nhiên lắm nếu giá tăng trở lại vào cuối năm tới.”

Ông Smith cho biết doanh số bán hàng trong quý đầu tiên của năm 2023 sẽ giảm đáng kể so với quý đầu tiên của năm 2022, nhưng đó là do thị trường nhà đất “vẫn tăng cao” trong quý đầu tiên của năm 2022 dựa trên sức mạnh của năm 2021, ông lưu ý.

Smith nói: “Tôi sẽ ngạc nhiên nếu năm 2023 doanh số bán hàng giảm 15% hoặc 20%. “Tôi nghĩ rằng nó sẽ gần 10 phần trăm.”

Nếu người mua nghĩ rằng thị trường sẽ cải thiện trong ba tháng, có lẽ họ đã nhầm. Smith cho biết nếu có bất kỳ sự khẩn cấp nào cần phải di chuyển, bây giờ sẽ là lúc để làm điều đó.

“Chuyện gì đang xảy ra với những ngôi nhà mới bây giờ vậy?” Smith hỏi. “Họ đang đưa ra các ưu đãi. Giá đã giảm một chút. Họ đang mua lãi suất giảm. Nếu mọi thứ thay đổi một chút và họ xem xét hàng tồn kho mà họ có ngay bây giờ và có tình hình bán hàng tốt hơn, những ưu đãi đó sẽ không còn nữa và tỷ lệ mua xuống sẽ không còn nữa và hàng tồn kho sẽ không còn nữa. .”

Khả năng chi trả là một vấn đề, nhưng nếu người mua có khả năng bóp cò mua một ngôi nhà mới, thì bây giờ là thời điểm tốt hơn để làm điều đó so với tháng Hai hoặc tháng Ba, Smith nói.

Giám đốc điều hành Homebuilder cân nhắc

Nat Hodgson, Giám đốc điều hành của Hiệp hội các nhà xây dựng nhà ở Nam Nevada, cho biết mặc dù quý đầu tiên của năm 2022 rất tuyệt, nhưng điều đó đã làm sai lệch kết quả hoạt động của cả năm.

Ông nói, thay vì 1.100 giấy phép mỗi tháng, các công ty xây dựng đã lấy 1.400 giấy phép, và sau đó những con số đó giảm xuống còn 400 đến 550 một tháng đối với các thành viên xây dựng.

SNHBA đại diện cho khoảng 90% thị phần, và Hodgson dự báo năm nay sẽ kết thúc với việc các nhà xây dựng xin khoảng 11.200 giấy phép. Họ đã lấy ra 14.200 vào năm 2021, 11.800 vào năm 2020 và 11.000 vào năm 2019.

Hodgson nói: “(Vào đầu năm), chúng tôi đã đạt tốc độ 17.500, mà tôi không biết ai sẽ xây dựng những thứ đó.

Hodgson đặt câu hỏi tại sao mọi người đang chờ mua vì ngay cả với lãi suất cao hơn, họ có thể mua ngay bây giờ và tái cấp vốn cho ngôi nhà của mình sau vài năm.

Hodgson nói: “Trước đây, chúng tôi đã không theo kịp nhu cầu, vậy bạn nghĩ điều gì sẽ xảy ra khi mọi người đứng ngoài lề. “Có những người phải mua.”

Hodgson cho biết có một kho nhà tồn đọng và những ngôi nhà sẽ được hoàn thành trong vòng 30 ngày với ít hơn 400. Con số đó không nhiều, ông nói thêm.

Điều đó có nghĩa là rất nhiều ưu đãi như giảm lãi suất sẽ biến mất khi tháng Giêng đến, Hodgson nói.

Các ưu đãi khác là các lựa chọn miễn phí nếu các ngôi nhà đang tồn kho hoặc thanh toán chi phí đóng cửa. Hodgson nói rằng những thứ đó cũng sẽ biến mất. Ông nói thêm rằng rất khó để dự đoán năm 2023 nhưng nói rằng các nhà xây dựng có thể sẽ lấy từ 9.000 đến 10.000 giấy phép. Đó có thể là mức thấp nhất kể từ khi các nhà xây dựng mua 9.400 căn vào năm 2017, ông nói.

Ông cũng đồng ý rằng thị trường được hỗ trợ bởi vì mọi người vẫn có việc làm và tiếp tục chuyển đến Las Vegas.

Hodgson nói: “Chúng tôi có hơn 10.000 người nhập cư mỗi tháng. “Đó là một yếu tố thay đổi cuộc chơi. Họ sẽ sống ở đâu? Nếu doanh số bán hàng của bạn quay trở lại trong quý đầu tiên, chúng tôi sẽ vượt qua năm 2022.

Trong khi đó, các nhà xây dựng tiếp tục đối mặt với các vấn đề với chuỗi cung ứng và việc nhận nguyên vật liệu họ cần. Hodgson cho biết, do sự chậm lại, điều này sẽ giúp chuỗi cung ứng bắt kịp.

Hodgson nói: “Chúng tôi không ở một vị trí tồi tệ. “Hiện tại chúng ta đang trải qua một thời kỳ khó khăn, và nó sẽ qua và ngắn thôi. Câu hỏi ngắn gọn là 30 ngày hay ba tháng nữa.”

Brian Kunec, chủ tịch sắp mãn nhiệm của hội đồng quản trị nhóm các nhà xây dựng, cho biết Las Vegas không có gì khác biệt so với hầu hết các thị trường nhà đất ở Hoa Kỳ nhưng đã phát triển mạnh mẽ hơn. Kunec cho biết, mặc dù giá cả đã tăng lên trong hai năm qua, nhưng so với những nơi khác thì nó vẫn hợp túi tiền hơn.

Kunec cho biết: “Fed đang cố gắng hạ nhiệt lạm phát và tăng lãi suất, điều này làm tăng chi phí vay tiền và khiến các khoản thanh toán hàng tháng trở nên khó chi trả hơn rất nhiều”. “Tôi nghĩ chúng ta sẽ bắt đầu quay trở lại vào khoảng năm 2023. Khi lãi suất thế chấp tăng từ 3½ phần trăm hoặc 4 phần trăm lên hơn 7 phần trăm trong sáu tháng, đó là một sự thay đổi to lớn. Nó tạo ra sự chậm lại và điều chỉnh với giá giảm và mọi người không đủ khả năng mua nhà.”

Kunec thừa nhận có rất nhiều điều không chắc chắn ngoài kia và việc cắt giảm việc làm gần đây ở Hoa Kỳ đã tạo ra sự thiếu tin tưởng của người mua.

“Một khi mọi thứ ổn định và Fed ngừng tăng lãi suất và giữ chúng ở mức hiện tại trong một thời gian và thị trường chứng khoán ổn định, các nhà lãnh đạo doanh nghiệp có thể đưa ra quyết định sáng suốt hơn. Sau đó, chúng ta có thể bắt đầu thấy những lợi ích tích cực từ điều đó,” Kunec nói.

Kunec cho biết so với tình trạng suy thoái nhà ở trong thời kỳ Đại suy thoái, có rất nhiều mặt tích cực khi so sánh. Cái cuối cùng được tạo ra bởi những người vay tiền mà đáng lẽ không nên vay tiền, anh ấy nói.

Kunec nói: “Điều này có rất nhiều nguyên tắc cơ bản mạnh mẽ đằng sau nó. “Thất nghiệp vẫn còn rất lớn. Có rất ít nguồn cung nhà ở. Nó được tạo ra một cách giả tạo bởi Fed, và một khi họ ngừng điều chỉnh lãi suất và lạm phát giảm bớt, tôi cảm thấy khi chúng ta thoát khỏi điều này, thị trường nhà đất sẽ còn mạnh hơn lần trước. Tôi nghĩ rằng bạn sẽ thấy nguồn cung cấp nhà ở thậm chí còn nhỏ hơn so với những gì chúng ta có trong vài năm qua. Chúng tôi không xây dựng những gì chúng tôi cần để đáp ứng nhu cầu. Tôi nghĩ rằng chúng ta sẽ thoát ra khỏi điều này như một bàn đạp. Khi bạn có nhu cầu gấp 12 lần so với nguồn cung, giá sẽ tăng trở lại.”

Kunec cho biết ông không thấy giá giảm nhiều hơn so với những tháng gần đây và hy vọng các ưu đãi sẽ hết vào đầu năm 2023 do nhiều nhà xây dựng đã bán hàng tồn kho đầu cơ của họ. Ông cho biết một số giá đã giảm 20 phần trăm và cao hơn ở một số cộng đồng thợ xây dựng.

Kunec nói: “Đây là thời điểm tốt để mua vì tôi không nghĩ rằng chúng ta sẽ thấy giá ở mức này khi chúng ta thoát khỏi nó. “Rất nhiều người mua tiếp tục nghĩ rằng giá sẽ tiếp tục giảm, và tôi không thấy điều đó. Họ đã giảm rất nhiều và điều chỉnh theo tỷ lệ thế chấp. Nhà có giá cả phải chăng hơn rất nhiều ngay cả khi lãi suất thế chấp. Tôi nghĩ rằng một khi bạn đã trải qua kỳ nghỉ lễ thì việc ra ngoài và mua một ngôi nhà không phải là một ý tưởng tồi. Bạn luôn có thể nhận được một sản phẩm thế chấp có thể điều chỉnh với tỷ lệ tốt. Rất nhiều trong số họ cho bạn bảy năm để tái cấp vốn. Tỷ giá sẽ giảm xuống vào một thời điểm nào đó.”